В Аппарат Уполномоченного по правам человека в РИ часто обращаются жители с просьбами и жалобами, касающимися жилищно-коммунального хозяйства. Не будет преувеличением назвать ситуацию c ЖКХ национальной проблемой всей России, а не только нашей Республики. Проблема эта многолетняя и труднорешаемая в связи с тем, что требует больших затрат и исключительной честности тех, кто ею занимается. Недобросовестное выполнение строительных работ, незавершенность сдаваемых объектов- нынче не исключительные случаи. Связано ли это с низким уровнем профессионализма рабочих, плохим качеством материалов или отсутствием надлежащего контроля за исполнением строительных работ, остается только догадываться. Скорее всего, это итог совокупности всех этих факторов.
Так, на имя Уполномоченного по правам человека поступило коллективное заявление от жителей ст.Орджоникидзевская, проживающих по ул.Харланова в многоквартирном доме , с просьбой посодействовать в разрешении проблемы, связанной с протеканием крыши. Удивление вызвало то, что речь идет о жилом многоквартирном доме, сданном в эксплуатацию в 2003 году. То есть дом по сути новый. Однако, из-за не качественного выполнения и не полной завершенности строительных работ, проблемы с протекающей крышей и инфраструктурой начались практически сразу после вселения жильцов. Таким образом, со слов заявителей, при приеме здания не была проведена надлежащая проверка соответствия качества выполненных строительных работ.
Процедура сдачи жилого дома начинается с окончанием работ по строительству жилого дома и прокладке коммуникаций. Производятся обмеры БТИ и проходит получение технического паспорта на дом. После этого начинает работать приемочная комиссия, состоящая из представителей организаций, выдавших технические условия и осуществляющих надзор. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдается при подтверждении всеми участниками комиссии соответствия построенного объекта требованиям проектной документации и техническим условиям.
Процедура ввода дома в эксплуатацию подразумевает получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию — документа, удостоверяющего, что строительство дома выполнено в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, дом соответствует градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдается после окончания строительства, получения технического паспорта БТИ и проведения приемки завершенного строительством дома органами, выдавшими технические условия, проектными и контролирующими органами.
Срок между окончанием строительства и получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию составляет от 3 до 6 месяцев. Указанные сроки могут меняться в зависимости от сложности объекта.
Обязанность по вводу дома в эксплуатацию лежит на застройщике и подрядных организациях. Однако жильцы могут ускорить процесс оформления прав собственности, если не будут затягивать процедуру приема квартир и оформления других документов.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, застройщик может начать процедуру передачи для технического обслуживания дома.
Соблюдение данного порядка необходимо для предотвращения ситуаций, при которых нововведенные в эксплуатацию дома не пришлось уже через некоторое непродолжительное время капитально ремонтировать.
Согласно Жилищного Кодекса РФ, собственники помещений жилого дома обязаны выбрать один из способов управления для технического обслуживания: непосредственно собственниками, товариществом собственников жилья, управляющей компанией
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющее совместное управление комплексом недвижимого имущества, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и, в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ заключает договоры с управляющей организацией, организациями-поставщиками энергоресурсов и обеспечивает техническое обслуживание жилого дома.
Управляющая компания – юридическое лицо, принимающее жилой дом в управление, заключающее договоры с организациями-поставщиками энергоресурсов и осуществляющее техническое обслуживание дома. При вводе дома в эксплуатацию квартиры еще не оформлены в собственность, поэтому застройщик самостоятельно выбирает управляющую компанию для обслуживания дома и обеспечения комфортных условий проживания.
Как показывает практика, в нашей республике плохо развит институт управляющих компаний и товариществ собственников жилья. Небольшой опрос, проведенный среди жителей многоквартирных домов г.Назрань и г.Карабулак сотрудником сектора правового просвещения УПЧ по РИ показал, что большинство респондентов не знает о существовании подобных форм управления для многоквартирных домов и с какой целью они создаются.
А между тем, сегодня многие жители многоквартирных домов задают один и тот же вопрос: кто, когда и как должен производить капитальный ремонт и на ком лежит за это ответственность? Попробуем разобраться: Капитальный ремонт это ремонт здания с целью: устранения физического и морального износа его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей здания и его функционального назначения.
Рассмотрим виды работ при капитальном ремонте:
1) комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, восстановление или замена на более долговечные и экономичные;
2) улучшение эксплуатационных показателей дома;
3) осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий в целях рационального энергопотребления (установка приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии).
Капитальный ремонт может проводиться только специализированными организациями, как с отселением, так и без отселения жителей (в зависимости от перечня работ). Для планирования и организации капитального ремонта обязательно готовится проектно-сметная документация, определяются сроки начала и окончания. Работы производятся на основании решения общего собрания собственников и финансируются собственниками дополнительно.
Кто должен осуществлять капитальный ремонт? Как указано в гражданском кодексе РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
Так же Жилищный кодекс РФ , содержит нормы в соответствии с которыми, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ст. 39 ЖК РФ), и обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
Следовательно, собственники, приватизировав свои квартиры и являясь обладателями заветных квадратных метров, обязаны капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома осуществлять за счет своих личных средств.
За муниципальные квартиры, принадлежащие городу, ответственность по капитальному ремонту возлагается на органы местного самоуправления.
В целях реализации Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Федеральный закон). В целях его реализации разработана Республиканская адресная программа «Капитальный ремонт многоквартирного жилищного фонда Республики Ингушетия в 2012 году».
Программа направлена на дальнейшее развитие процесса реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Республике Ингушетия, в том числе на обеспечение сохранности жилищного фонда, снижение уровня его физического износа, развитие конкурентных отношений в жилищной и коммунальной сферах, за счет долевого финансирования работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, проводимому с привлечением финансовых средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее – Фонд), бюджета Республики Ингушетия, средств товариществ собственников жилья жилищно-строительных кооперативов, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, формируемых в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации, либо собственников помещений в многоквартирном доме.
Программа подготовлена на основе анализа существующего технического состояния и уровня физического износа многоквартирного жилищного фонда Республики Ингушетия по состоянию на 1 января 2012 год, сформирована с учетом анализа потребности в выполнении капитальных ремонтных работ многоквартирного жилищного фонда, с учетом выполнения муниципальными образованиями городов и районов Республики Ингушетия, участвующими в Программе, положений Федерального закона.
Целями Программы являются:
— обеспечение реформирования жилищно-коммунального хозяйства за счет оказания финансовой поддержки муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов;
— развитие общественного самоуправления в рамках реформы жилищно-коммунального хозяйства.
Для достижения поставленных целей необходимо решить следующие основные задачи:
— создание условий для эффективного управления и дальнейшего надлежащего содержания общего имущества в жилых многоквартирных домах собственниками помещений;
— создание условий для конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами и их содержания;
— осуществление комплекса мер, направленных на ликвидацию сверхнормативного уровня износа жилищного фонда;
— внедрение ресурсосберегающих технологий;
— организация адресной поддержки товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, либо собственников помещений в многоквартирных домах, выбравших управляющие организации, за счет средств республиканского бюджета и средств Фонда для проведения капитального ремонта многоквартирных домов;
— реализация механизма долевого финансирования работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, проводимому с привлечением средств товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, формируемых в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации, либо собственников помещений в многоквартирном доме.
Срок реализации Программы – 2012 год.
Реализация задач будет осуществляться за счет комплексного выполнения мероприятий Программы и адресных программ муниципальных районов и городских округов Республики Ингушетия по проведению капитального ремонта и развитию деятельности по управлению многоквартирными домами.
Финансовая поддержка на проведение капитального ремонта многоквартирных домов оказывается муниципальным образованиям районов и городских округов Республики Ингушетия при условии:
— выполнения предусмотренных частью 1 статьи 14 Федерального закона условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда;
— наличия адресных программ у муниципальных образований районов и городских округов Республики Ингушетия по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, с указанием их адресного перечня;
— соблюдения финансовой дисциплины собственниками помещений в многоквартирном доме по оплате за жилищно-коммунальные услуги.
Финансовая поддержка при проведении капитального ремонта многоквартирных домов предоставляется на следующие виды работ:
— ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе установка приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
— ремонт крыш;
— ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах;
— утепление и ремонт фасадов.
В Программу включены дома, внесенные в адресные программы капитального ремонта муниципальных районов и городских округов Республики Ингушетия на конкурентной основе, выполнившие следующие условия:
— собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании самостоятельно принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом и его реализации;
— общим собранием товариществ собственников жилья либо общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется выбранной собственниками помещений управляющей организацией, принято решение об участии в Программе капитального ремонта;
— общим собранием товариществ собственников жилья либо общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется выбранной собственниками помещений управляющей организацией, принято решение о долевом финансировании капитального ремонта многоквартирного дома за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме в размере не менее чем пять процентов от общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта многоквартирного дома.
Основанием для включения в план по проведению капитального ремонта многоквартирных домов в рамках Программы явилось наличие протоколов общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме с решением:
— о выборе способа управления многоквартирным домом;
— о проведении капитального ремонта, составе работ и размере доли софинансирования капитального ремонта.
Отбор многоквартирных домов для предоставления адресной финансовой поддержки в условиях ограниченного объема финансовых средств, направляемых на проведение капитального ремонта, осуществлялся на конкурентной основе согласно следующим критериям:
— уровень самоорганизации собственников помещений в многоквартирном доме, выбор способа управления — товарищество собственников жилья;
— доля собственников, подавших голоса за решение о проведении капитального ремонта и уровне долевого финансирования;
— техническое состояние объектов общего имущества в многоквартирном доме;
— продолжительность эксплуатации многоквартирного дома после ввода в эксплуатацию или последнего капитального ремонта;
— комплектность капитального ремонта в соответствии с Федеральным законом;
— внедрение ресурсосберегающих технологий.
Жильцы дома по ул.Харланова еще два года назад обратились в Администрацию с.п. Орджоникидзевское с жалобой на протекание крыши. По информации, представленной администрацией сельского поселения Орджоникидзевское, проведение ремонтных работ жилого дома по этому адресу не было предусмотрено ни в 2010, ни в 2011 гг.
В связи с этим, Уполномоченным по правам человека в РИ, в соответствии с п.1 ст.17 Закона РИ «Об уполномоченном по правам человека в Республике Ингушетия» , было направлено обращение на имя главы Администрации с.п.Орджоникидзевское с просьбой предоставить информацию о включении дома №27 по ул.Харланова в перечень многоквартирных домов, подлежащих ремонту. На что был получен ответ, о том, что данный дом включен в список домов, подлежащих капитальному ремонту в рамках адресной республиканской программы «Капитальный ремонт многоквартирного жилищного фонда на территории РИ» в бюджет на 2012год.
Однако, после опубликования Постановления Правительства РИ адресной программы «Капитальный ремонт многоквартирного жилищного фонда на территории РИ», утвердившего перечень муниципальных образований Республики Ингушетия, участников Программы на 2012г., оказалось, что в него вошли лишь г.Назрань и Карабулак. К сожалению, жильцы с.п. Орджоникидзевское так и не попали в 2012г. в Программу капитального ремонта, так как, поданная Администрацией с.п. Орджоникидзевское заявка, по словам работников Управления ЖКХ РИ, не отвечала необходимым требованиям, указанным в ч.1 ст.14 ФЗ «о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», изложенным выше.
Другим наглядным примером плачевной ситуации с правами человека в области жилищно-коммунальных услуг в РИ является случай с жилым многоквартирным домом №17 по ул.Московская. В своем обращении жильцы сообщают, что в данном доме часто происходит воспламенение электрических приборов в связи с плохим качеством проведенных в 2011 г. работ, в результате которых был установлен один распределительный щит на весь дом. Выездная проверка, осуществленная специалистом Аппарата Уполномоченного по правам человека в РИ, подтвердила указанные в жалобах факты и наличие угрозы воспламенения электрических проводов высокого напряжения. В связи с этим, на основании ст.15 Закона РИ «Об Уполномоченном по правам человека в РИ», было направлено письмо И.о. Главы Администрации г.Назрань, с просьбой разобраться с данной ситуацией и принять необходимые меры по устранению неполадок. Сотрудники Администрации провели выездную проверку и сообщили, что проводка не выдерживает нагрузки в связи с тем, что для обогрева помещений используется электроэнергия, так как в данном доме отсутствует отопление. То есть одна проблема вытекает из другой.
Следует отметить, что Администрацией г.Назрань в феврале 2012г. было обещано рассмотреть вопрос об устройстве индивидуальной системы отопления за счет бюджета в многоквартирных домах, и в первую очередь в доме № 17 по ул.Московская.
Мы не оставляем надежды, что данные проблемы будут решены в ближайшее время и ситуация с ЖКХ в нашей республике будет, хоть медленно но все же исправляться в лучшую сторону. Оптимизм в этом вопросе вселяет в том числе и то, что в Республике Ингушетия реализуются адресные целевые программы «Капитальный ремонт многоквартирного жилищного фонда на территории РИ» и «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда Республики Ингушетия в 2012-2013гг».
Актуальность проблемы обеспечения прав граждан на услуги ЖКХ подтверждает и ежегодная статистика и анализ обращений граждан в Аппарат УПЧ в РИ .
Так, в 2011 году на имя Уполномоченного по правам человека в РИ поступило 1063 заявления, из которых 20-30% из них составили заявления по нарушению прав в сфере ЖКХ.
В 2012 году специалистами Аппарата Уполномоченного по правам человека в РИ, специализирующимися на решении вопросов, связанных с жилищно-коммунальным хозяйством проведена работа по коллективным заявлениям жителей, проживающих в с.п.Яндаре по ул.Султыгова и с.п.Орджоникидзевское по ул.Накастоева. В результате, при взаимодействии Уполномоченного и администраций данных населенных пунктов, была налажена система электроснабжения по указанным адресам, установлены новые трансформаторы. Также была решена проблема водоснабжения жителей с.п.Орджоникидзевской, с.п. Троицкая и др. Подтверждением плодотворной работы Уполномоченного по правам человека в области ЖКХ являются регулярно поступающие благодарственные письма от заявителей, чьи вопросы были решены положительно.
Подводя итог сказанному можно сказать, что задача Уполномоченного по правам человека, наряду с восстановлением нарушенных прав — это не допущение и предотвращение ситуаций, при которых права могут быть нарушены. Одним из механизмов предупреждения нарушений прав является информирование граждан и должностных лиц об их правах, обязанностях и ответственности, в том числе и посредством периодической печати.
Ведущий специалист сектора правового просвещения УПЧ в РИ
Парчиева А.Р.
